建ぺい率の計算方法
建ぺい率は、
建ぺい率 (％)＝ 〔建築面積（㎡）／敷地面積（㎡）〕 × 100
で求められます。
例えば、100㎡の土地に、50㎡の建物を建てたら、
建ぺい率は何パーセントになるでしょうか？
｛50㎡（建築面積）÷100㎡（敷地面積）｝ × 100 = 50％（建ぺい率）
となり、この場合の建ぺい率は50％となります。
制限
建ぺい率は、その土地が属している地域の都市計画によって制限がかけられています。
この制限は、都市計画の用途地域ごとに異なります。
用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつです。
こちらは、用途地域による建ぺい率の制限の一覧表です。
このように用途地域によって、様々な制限があるのです。
緩和方法
建ぺい率は、いくつかの条件を満たせば、その制限を緩和させることができます。
まず用途地域別にその上限が定められ、次に角敷地について緩和されます。
さらに防火地域における耐火建築物及び延焼防止建築物、
準防火地域内の準耐火建築物及び準延焼防止建築物について緩和されます。
たとえばその土地が建ぺい率が80%の用途地域にあり、かつ防火区域内にある場合、
耐火建築物であれば、建ぺい率の制限は100%となります。
他にも、下の二つの条件に当てはまれば、
10%ずつの割り増しを受けることができるのです。
- 用途地域が、建ぺい率80%の地域以外で、かつ、防火区域内にある耐火建築物
- 自治体の定める角地にある建物
これら2つは、それ単体でも割り増しを受けられますが、
もし両方を満たす場合は、合わせて20%の割り増しを受けられます。
容積率
次に容積率についてお伝えしていきます。
容積率の概要
容積率とは、建物の延べ床面積の、敷地面積に対する割合 のことを指します。
容積率には、建ぺい率と同じように「防火対策」「風通し、日当たりの確保」「景観を守る」という役割だけでなく、人口をコントロールすることで快適な住環境を守る役割があります。
容積率がなければ、好きなだけ大きな建物を建てることができます。
建物が大きくなるということは、そこにたくさんの人が住めるということになりますね。
人口が増えすぎてしまうと電力消費や下水処理が追い付かなくなり、交通渋滞が起こるなど、住みやすい街とは言えない状況になる可能性があるのです。
容積率によって人口をコントロールすることで、快適な街づくりが行われています。
計算方法
次に、容積率の計算方法についてお伝えいたします。
その前に、容積率を求めるうえで必要となる延べ床面積 について解説していきます。
延べ床面積
延べ床面積とは、建物の各階の床面積の合計 のことです。
壁や柱の中心を基準として、囲まれた面積を求めます。
延べ床面積は、屋内空間の広さに関わる「容積率」の算出に使われます。
吹き抜けやロフトは、延べ床面積に含みません。
また、条件付きで延べ床面積に算出しないものがあります。
バルコニー、ひさし、ピロティ、ポーチ、外階段は、
突き出ている部分が2ｍ以下の場合は延べ床面積に含まれません。
2ｍ以上の場合は、基準から2ｍ引いた部分までが算出されます。
容積率の計算方法
容積率は、
容積率（％） = 延べ床面積（㎡）／敷地面積（㎡） × 100
で求められます。
例えば、建物の一階が50㎡、二階が30㎡、三階が20㎡で、
40㎡の土地に建てられているとすると容積率は何パーセントになるでしょうか？
100㎡（敷地面積）/÷40㎡（敷地面積） ×100＝225％（容積率）
となり、この場合の容積率は225％となります。
制限
容積率には4種類の制限があります。
①都市計画
建ぺい率と同じように、地域によって制限が異なります。
この制限は、都市計画の用途地域ごとに異なります。用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつです。
こちらは、用途地域による容積率の制限の一覧です。
このように用途地域によって、容積率は制限をかけられています。
②前面道路幅員
接している道路のうち幅員が12ｍ以下の場合には、広い方を元に計算されるという制限です。
前面道路幅員（ｍ）に係数（原則、住居系の用途地域は0.4、その他の用途地域は0.6）を乗じた容積率と、用途地域ごとに定められている容積率を比較して、いずれか小さい方が適用されます。
前面道路の幅員が12ｍ以上の場合には、用途地域ごとに定められている容積率がそのままその敷地の容積率の最高限度となります。
例えばある土地が４ｍと10ｍの２本の道路に接している場合は、10ｍが計算に使われます。
接している道路に、住宅系の場合は40倍、非住宅は60倍をかけると、
容積率を求められます。
この土地が住宅系だった場合、
10（ｍ）×40（倍）＝400（％）
となり、400% が容積率の制限になります。
③建築基準法（基準容積率）
都市計画と前面道路規制の2つの制限のうち、どちらか小さい方が容積率の制限となります。
たとえば、都市計画の容積率の制限が200%で、建物を建てたい土地が４ｍの道路に面している場合です。
この場合、前面道路規制の制限は、
4（m） × 40（倍）＝160（％）
となり、前面道路規制は160%となります。
〔都市計画の制限〕 200（％） > 160（％） 〔前面道路規制〕
前面道路規制の方が小さくなるので、
この土地の容積率の制限は160% となるのです。
④2つ以上の異なる容積率制限にわたる敷地
前面道路幅員が12ｍ未満の場合、道路の幅員による容積率の制限があります。
この場合、前面道路の幅員に各自治体が指定した数値（40・60・80）を掛けた値と、用途地域で指定されている容積率（指定容積率）の数値を比較して、小さい方の容積率が適用されます。
建築物の敷地が、2以上の異なる容積率の制限を受ける地域、または区域にまたがる場合は、それぞれの地域または区域に存する敷地部分の面積割合を、それぞれの地域または区域の容積率に乗じ、それぞれの数値を合計し、敷地全体の面積で除したものをその敷地の最高限度の容積率とします。
複雑で分かりづらいので、具体例を使って計算してみましょう。
たとえば、敷地の面積が100㎡で
第1種低層住居専用地域の敷地面積が40㎡
第2種中高層住居専用地域の敷地面積が60㎡だとします。
自治体が指定した数値を40％とすると、
5m×40％＝200％となります.
指定容積率の400％より小さいので、
基準容積率の200％が適用されます。
敷地面積40㎡×80％＝32㎡
敷地面積60㎡×200％（基準容積率）＝120㎡
32㎡＋120㎡＝152㎡
152㎡/100㎡
容積率152％ となります。
緩和方法
容積率についても建ぺい率と同様に、除外や割り増しを受けられます。
主な緩和措置は、主に3つあります。
（1）特定行政庁等による許可等により緩和される場合
2014 年に施行されたマンション建替法第 105 条に基づく容積率の緩和特例制度などが挙げられます。
（2）前面道路等との関係により例外的な取り扱いがされる場合
特定道路と呼ばれる、15m以上の道路から分岐した道路に接する場合、容積率の制限が緩和させられる場合があります。
（3）住宅等の用途に供する地階の容積率の緩和等
地下室がある場合、建物内に駐車場がある場合、ロフトがある場合の3つの場合に受けることができます。
- 地下室がある場合
地下室がある場合は、住居として使用する場合の床面積の３分の１を限度として、
容積率の上限から除外されます。 - 建物内に駐車場がある場合
ビルトインガレージがある場合は、
その建物の床面積の５分の１まで容積率の計算から除外されます。 - ロフトがある場合
ロフトがある直下の床面積の２分の１を限度にして、
容積率の計算から除外されます。
そのほか、マンションやアパートのエントランスや、
ホールや廊下、階段は容積率に計算されません。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
今回は、「建ぺい率・容積率」についてお伝えいたしました。
もう一度整理すると、このようになります。
建ぺい率(%) = 建築面積/敷地面積 × 100
容積率(%) = 延床面積/敷地面積 × 100
こうした計算をしっかりと理解した上で、
空地、遊休地を上手に活用していきましょう！
