【土地活用の基礎知識】都市計画と用途地域

2021年07月20日

土地活用に関する様々な知識をお伝えしている「土地活用の基礎知識」。
今回のテーマは都市計画と用途地域 についてです。

 

皆さまは、ご自身の土地に何でも好きな建物を建てられるわけではない、ということをご存知でしょうか?

 

実はそれぞれの土地にはある程度使い道が決められており、それ以外の建物を建てるのは難しいのです。

 

いざ建物を建てようとなった時に、実はここでは建てられなかった!ということになると困ってしまいますよね。

 

ご自身の土地がどのような位置づけで、何をすることができる土地なのか、という点については事前にしっかり把握しておくことが大切です。

 

そこで今回は、都市計画と用途地域に関する基本的な知識をお伝えしていきます。
是非参考にしてみてくださいね!

都市計画の概要

都市計画とは人口や主要施設などの都市の将来あるべき姿を想定し、適正に発展させていくための計画 のことで、県や市町村が作成します。

 

たとえば、もし家の隣が突然ゴミの埋め立て地になったら…
もしくは大きな工場ができて毎日大きな音がするようになってしまったら…
必要な施設ではありますが、住んでいる人からすると嫌ですよね。

 

都市計画ではこういった事態を未然に防ぐために、どのエリアをどのような都市にしていくかということを決めています。
そしてそれによる建築の制限などについて定めた法律が、都市計画法です。

 

つまりまとめると、

  • 都市計画:都市を適正に発展させていくための計画
  • 都市計画法:都市計画を実現するために必要な規制を定めた法律

ということです。

 

そして、この都市計画において積極的にまちづくりを進めるエリアのことを都市計画区域、それ以外のエリアのことを都市計画区域外というふうに呼びます。
また都市計画区域外の中に、準都市計画区域と呼ばれる、好き勝手に開発が行われると将来的に支障が出る恐れのあるエリアもあります。

都市計画区域の概要

それでは次に、都市計画区域について解説していきましょう。

 

都市計画区域は、線引き区域非線引き区域の大きく2つに分けられます。
さらに線引き区域の中で、市街化区域市街化調整区域の2つに分かれています。

 

まとめるとこの図のようなイメージとなります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

線引き区域

線引き区域とは、市街化区域と市街化調整区域を合わせた区域 を指します。
2つに線引きして分けていることから、線引き区域と呼ばれます。

 

市街地区域とは、既に市街地となっている区域 や、今後10年以内に優先的に市街化を計画されている区域 です。
基本的に、住宅を建てるのに適したエリアとなっています。

 

市街化調整区域とは、農地や森といった、都市の市街化を抑制する区域のことです。
市街化を抑制というのはつまり、あまり建物を建ててほしくないということですので、建築に関しては様々な規制がされており、賃貸住宅などの活用は難しくなっています。
ただ、福祉施設など一定の条件を満たせば建築できる場合もあります。

 

非線引き区域

非線引き区域とは、将来市街化する可能性はあるものの、詳細な計画が決まっていない区域 のことです。

土地の利用方法の方針が定まっていないため、比較的規制が緩くなっています。

用途地域とそれぞれの規制

ここまででご説明してきた、
市街化区域、非線引き区域、準都市計画区域の土地には、
用途地域と呼ばれる建築できる建物の種類や用途を定めたルール が設けられています。

 

用途地域は13種類あり、大きく住居系商業系工業系に分けられ、5年に1回見直しが入ります。
まずは大きな分類についてご説明していきます。

 

住居系

13地域のうち、8地域が住居系です。
住環境が優先されるエリアとなりますので、当てはまる土地では基本的に大きな工場や商業施設を建てることはできません。

 

商業系

13地域のうち2地域が商業系に当てはまります。
名前の通り商業施設が立ち並ぶエリアになります。

工業系

13地域のうち、3地域が工業系となります。
主に工場の利便性を高めるエリアとなります。

 

それぞれの用途地域の特徴と建てられる建物はこちらの表のようになっています。

 

今回は都市計画と用途地域についてご紹介させていただきましたがいかがでしたでしょうか?

 

お伝えしたようにお持ちの土地の用途地域により建てられる建物や大きさが異なってきます。

ぜひお持ちの土地がどれに当てはまるのか、そしてどんな活用が可能なのかを
把握しておいていただければと思います。

 

ひよこ不動産 土地活用課では、こういった基礎知識をふまえ、みなさまの土地に応じた最適な活用をご提案します!

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