空き家・土地を貸す際に知っておくべきこと

2021年06月15日

「投資なんでしたこともないし、多額の借金も怖い」

マイホームのための住宅ローンやマイカーローンとは違い、土地活用の投資は怖いですよね。

 

・土地は持っているが活用していない

・固定資産税ばかり払っている

・売るにはもったいない、または売るに売れない土地がある

・収入を少しでも補いたい

・相続税の対策をしたい

・何かしないといけないけど、どうしていいかわからない

 

今回はこのような方向けに知っトク情報を作成いたしましたのでご紹介させていただきます。

土地の有効活用を検討

マイホーム以外の土地を所有している・土地の有効活用を検討することになったあなたは全国的にも限られた選ばれた人と言っても過言ではありません。

特に、投資経験が無いパターンで土地の有効活用を考えることになるケースは、
ほとんど相続が原因とされています。

 

2015年の基礎控除額の縮小後の課税対象者の割合が8%を超えています。
ただ、この8%のうち、東京など首都圏の資産価値の高いエリアの方であれば
必然的に相続税がかかることもありますが、地方としては異なります。

 

選ばれし土地の所有者やこれからの所有者の方々が考えなければならない

不動産(土地・建物・空き家)の有効活用は、これまでの生活を一変させます。

土地を貸す

“不”動産と言えど、土地が更地の状態にある時に一番自由が利きます。
ただ有効可能性が高い状態にあるため税金が高くなっています。

 

建物があるかないかによって、
固定資産税に大きな差があるのはご存知かと思います。

土地を貸す側(貸主)の気持ち

ベストとしては税金を下げるために借金をして建物を建ててその建物を貸す(=賃貸)ことですが、これまで普通の生活をしていたのに、いきなり借金?と不安になるかと思います。

となると考える手段は、
「土地を貸す(=借地)」になります。

 

しかも何も借金もせず投資もせずに、そのまま貸したいと思う方が多いかと思います。

土地を借りる側(借主)の気持ち

それでは、
借りる側の気持ちを考えてみましょう。

土地を借りたら何をしますか?
言い換えると、
何のために土地を借りたいと思いますか?

 

大半の方が、
家を建てるため・住まいのためです。

需要と供給のバランスもありますが、果たしてあなたの土地を借地として借りて家をわざわざ建てるでしょうか?

 

良い学区や全く土地がないエリアであれば考えられますが、あなたの土地をピンポイントに借りたいと考える人は少ないのではないでしょうか?

 

今回お伝えしたいことは
農地や市街化調整区域など、特殊要因を除き空いている土地というのは、空くべくして空いている状態ということです。
※中心市街地や人気地域であれば、活用または売却をおススメします

 

土地を貸すことでのリスクというのは、貸す側と借りる側にそれぞれリスクがあります。

代表的なのは「借地権」です。

 

貸した土地に借主が家を建てた場合、権利としては借主の方が強くなるため
貸す側が土地を使いたいと思った時に借主が借地権を主張されてしまうと自由に使えなくなってしまいます。

 

逆に、借主側もこのようなトラブルを避けるため、土地を借りて家を建てることを積極的には行わない傾向があります。

 

貸したいと考えているあなたの土地は、貸したくても貸せない土地でしょうか?そのような場合、実は“負”動産だったりするのです。

空き家を貸す

次に、空き家となっている実家を貸す場合についてです。

こちらは土地を貸すケースよりも単純です。
手段は下記の2つです。

 

①そのまま空き家を賃貸として貸す

②リフォームをして賃貸として貸す

①そのまま空き家を賃貸として貸す

新たに建物を建てようとすると多額の借金をしなければなりませんが、空き家をそのまま貸すのであれば、全くリスクはありません。
入居者の家賃で建物維持や入居者との家賃やクレームなどの管理を賄うため、空き家を活かす最大限リスクのない手段となります。

 

②リフォームをして賃貸として貸す

リフォームをして賃貸として貸す場合には、リフォームを行った分は最低限投資回収しなければなりません。
既存の空き家の状態にも因りますが大きなリフォームをしなければ、水回りの交換を200万程で十分貸せる状態になるかと思います。

空き家の状態のまま貸すよりも、
リフォームして貸した方が買い手は見つかりやすいです。

①②どちらにおいても
賃貸として貸すことになれば、

 

需要があるのか?
家賃はいくらぐらいに設定するべきなのか?

 

全く需要の無いエリアで貸そうと思っても
入居者が入らなければ空き家のままになります。

 

リフォームをしてしまっては、ただ綺麗にした空き家状態になってしまうため、
事前の調査が必要不可欠になります。
空き家をそのまま貸せればラッキー、そうでない場合はやはりリスクが伴います。

さいごに

土地のみを貸す

空き家を貸す

この2パターンについてお話してきました。

 

リスクを最小限にした場合には、それなりの収入にしかなりません。
固定資産税を支払える程度または、建物維持管理費+αほどの収入になるかと思います。

 

ただ、土地または空き家を最大限活かし、先代から引き継いだ土地を守り、後世にも引き継いでいくことを考えると、あなたの代で“負”動産から“不”動産に切り替える必要があります。

よくある失敗例

近年、土地をどのように貸したら良いのかわからない、わからないことがわからない方がアパート・マンションを建築し、賃貸オーナーになるケースが増えています。

しっかりと事前調査や内容理解をしないまま賃貸経営をスタートしてしまい、入居者が入らず結果的に土地を手放さなければならなくなる、本末転倒状態の方をたまにお見受けします。

手間なし安定賃貸経営

アパート・マンションの失敗ケースを踏まえ、私たちが最適な土地の活かし方は
「手間なし安定賃貸経営」
です。

 

手間なしとは、そのまま土地を貸した時と同じように、丸投げであっても毎月家賃が入ってくる状態にすることです。

安定賃貸経営とは、周辺の家賃相場の変動や入居者の有無(入居率の変動)に関わらず、安定して毎月安定して家賃が入ってくる状態にすることです。

これはただの一般的なアパート・マンションでは実現できません。

 

私たちは土地活用診断を行い、あなたの土地を最大限活かす方法をお伝えしております。

ダメなものはダメ。良いものは良いとお伝えします。そうでないと、お互いに不幸になるからです。

手間なし安定賃貸経営が可能な土地なのか、一度診断してみてはいかがでしょうか?

>>活用診断はこちら

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