売る?活用する?あなたの土地・建物の最適解とは?

2021年03月30日

親から相続などで引き継いだ土地・建物、遊休地や空き家状態になっていた場合、「もう面倒だから売却してしまおうか・・・?」 と考えるのが普通かもしれません。

その考え、果たして正しいのでしょうか?
このコラムを一旦サラッとで構いません。ご拝読ください。

最後に、「売る」のか「活用する」のかもう一度考えてみていただきたいです。

売却と活用のメリット・デメリット

不動産に関わる知識は難しいため、プロが存在するわけですが、そもそもどっちが良いのか軽くでも把握したい方のために、ざっくりとメリット・デメリットをご紹介させていただきます。

もちろん、上記以外にもそれぞれの土地・建物の特徴からメリット・デメリットは派生します。

まずは、メリット・デメリットを見比べて率直に、直感でどちらが良いのか考えてみるのも良いかもしれません。

 

それぞれの土地によって最適解が異なる

 

「売却」か「活用」かのどちらが良いか?の問いに絶対的な答えはありません。

不動産、特に土地に関しては一物四価と言われるほど、価値の付け方がバラバラであり、実際に売る・売れる価格(=実勢価格)が必ずしも希望額に至らないケースもあります。

全国に1つとして同じ土地や建物はないので様々な角度から土地・建物をみて考える必要があります。

短期的な視点と長期的な視点

「売却」か「活用」のどちらが良いかを判断するためにはメリット・デメリット以外にも確認すべきことがございます。

それは、不動産の収益を短期的に判断するか、長期的に判断するか、です。

 

短期的な視点

 

短期的な視点でみると「売却」は不動産を換金することができます。

換金をすると、その使い道は無限に広がります。
使い道が無限に広がるということは、不動産という固定されてしまい利用用途が制限されている状態よりも、自由が与えられます。

その自由が与えられるためには、大きな代償(≒デメリット)というものが切っても切り離せません。
その代償とは・・・ズバリ税金です。

 

その不動産が希望価格で売れたとしても、その金額がそのまま手に入るとは限りません。

例えば、3000万円で売れた土地であれば約40%の税金(※)がかかります。
つまり1200万円は税金で取られてしまう可能性があるということです。
※所有期間や用途により税率は異なります。

せっかく3000万円の価値がある不動産を売却しても、自由を与えられ換金されたものは1800万円分の現金として使えるだけになります。

短期的に考えると売却というのは、簡単ですし金額も普段慣れない程の高額になることが圧倒的に多いです。

一時的に収入が入り、人間に欲が出てくるかと思いますが、大きな代償を払うことをお忘れなく。

 

長期的な視点

 

突然ですが、なぜ固定資産税や不動産取得税といった税金が発生するのでしょうか?

“その不動産から「収益」を生み出せる可能性を秘めている”からです。

つまり、今あなたの所有している不動産を活用することで収益を生み出す可能性があります。

短期的視点では、一時的な収益でしたが、
長期的視点で考えると、将来に渡って収益が入るお金のなる木を持つという考え方です。

将来に渡ってお金が入り続けるなんてなんて良い話だ!と思います。
良い話には必ず裏(≒デメリット)が隠れています。
その裏とは・・・ズバリ様々なリスクです。

 

お金のなる木には、お金という果実を実らせるために、適切な維持管理が必要になります。
水を与えない日光も照らさないなど、手入れをしない木はいつか枯れてしまいます。

不動産も同じです。
定期的なメンテナンスが必要で、経年劣化による修繕が必要になってきます。
いわゆる経費というものになりますが、
この経費はケースによってはバラバラのため今回は割愛いたします。

 

例えば、10世帯の賃貸住宅を8000万円で建築し、1部屋6万円で貸したとします。
満室の場合、60万/月×12ヶ月=720万円/年の収入が入ってきます。
ここから経費を引いたものが手残り収入になります。

先述の1800万円を短期的に手に入れるか、720万円の収入を長期的に手に入れるか。
長期的視点で考えれば、確実に一時的に売却による収益を得るよりも大幅な利益を生む可能性を秘めています。

お金のなる木を維持するための費用をしっかりと捻出することで、
将来に渡ってあなたを助ける不動産になるでしょう。

売却か活用かを考えるために

様々なことを考えると、より難しくなってきてしまいます。

不動産初心者の方におススメなのは、消去法と言っても過言ではありませんが、
活用を考えた後に売却のことを考える、という順序です。

なぜなら、売却であれば、売れるか売れないかの一択になりますが、活用の場合には立地や市場性など考えなければならないことが沢山あるためです。
そのため、あなたが活用を熱望していたとしても、結果的に活用には向かない土地であることも多々あるのです。

今調べても10年後20年後に調べても立地は変えられないため、
費やす時間はほとんどかわりません。
であれば、今のうちに活用という選択肢が有るのか否かを確かめておくことをおススメします。

 

一旦活用での検討をスタートさせ、売却と比較できるよう状態にし、
それから悩めば良いではないでしょうか?

それぞれの土地によって、最適解というものは異なります。

活用ができるのであれば、した方が結果的に良いと思います。
ただ、活用ができない土地が多いことは事実です。
あなたの土地が活用という選択をすることができるのか、売却しか選択できないのか。

自ら調べることも可能ですが、
正直そこまで調べ切る知識もモチベーションも継続しないと思います。

 

そのための不動産のプロが存在します。相談には費用はかかりません。

愛知県であなたの持っている土地の最適解を一緒に見つけていきたく思います。

お気軽にご連絡くださいませ。

 

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