ひよこ土地活用

アーバンニュース

2017.01月号 居住用不動産3,000万円控除と住宅ローン控除

今月号は今年中に旧自宅の売却をし、新自宅の建築(購入)をされた方が注意すべきポイントを解説していきます。

<ケーススタディ>

居住用不動産の3,000万円控除と住宅ローン控除の併用はできません。従ってどちらが有利になるか判定が必要となります。ケーススタディで比較してみましょう。
先祖代々相続してきた土地(取得費不明)に、20年以上前、自宅建物を建築しました。子供の手が離れたので、夫婦2人で住める新築マンション(5,000万円)に買い替えようとしています。売却後の手取りで不足する分は住宅ローンを組もうと考えています。
①自宅売却金額 : 4,000万円(税込:土地建物合算)
②取得費 : (不明のため概算取得費:売却金額×5%)200万円 (4,000万円×5%)
③譲渡費用 : 仲介手数料のみ(売却金額×3%と仮定)120万円 (4,000万円×3%)

 

居住用財産を売却した時は、所有期間の長短に関係なく要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例 があります。

売却時:
居住用不動産の3,000万円控除適用あり
 ●譲渡所得:売却金額-(取得費+譲渡費用)-3,000万円 4,000万円-(200万円+120万円)-3,000万円=680万円
 ●譲渡税(長期):譲渡所得×(所得税 15%+住民税5%)  680万円×20%=136万円(*復興税含まず)
     最大で600万円(3,000万円×20%)の節税ができます。
 ●手残り:売却金額-譲渡税-譲渡費用 4,000万-136万円-120万円=3,744万円

購入時:住宅ローン控除適用なし

 

 

毎年の住宅ローン残高×1%の税額をまるまる控除してくれるものです。ただし、毎年の上限(認定住宅の場合)50万円であり、最長10年間控除可能なので、相当大きな借り入れの場合、最高50万円×10年=500万円の税額控除となります。

売却時:
居住用不動産の3,000万円控除適用なし
 ●譲渡所得:売却金額-(取得費+譲渡費用) 4,000万円-(200万円+120万円)=3,680万円
 ●譲渡税(長期):譲渡所得×(所得税 15%+住民税5%)  3,680万円×20%=736万円(*復興税含まず)
 ●手残り:売却金額-譲渡税-譲渡費用 4,000万-736万円-120万円=3,144万円

購入時:
住宅ローン控除適用あり
 ● 住宅ローン借入金額 : 新築マンション代-手残り  5,000万円-3,144万円=1,856万円(2,000万円弱)
 ● 税額控除額 : 毎年の住宅ローン残高×1%×最長10年   2,000万円弱×1%=20万弱  20万弱×最長10年=200万円弱
  今回の控除は、住宅ローン残高が2,000万円弱なので、最大10年間でも200万円に満たない税額控除額となります。
  200万円弱の節税ができます。
 * 最終の手残りは 3,144万円 + 200万円弱 =3,344万円弱

 

 

結果
①居住用不動産の3,000万円控除を適用 ⇒ 売った年のみの控除で 600万円の節税 
②住宅ローン控除を適用 ⇒ 毎年20万円弱、最長10年の控除で 200万円弱の節税

判定の結果、今回は居住用不動産3,000万円の控除を適用すべきです。

【ポイント】

両者の有利判定は各前提によってすべて変化してしまうため、必ず有利判定をして選択していただく必要あり!

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