ひよこ土地活用

アーバンニュース

2016.10月号 知っておくべき固定資産税の知識②!

先月に引き続き、皆様にも知っておいていただきたい固定資産税の知識をお送りします。毎年支払う固定資産税は、個人的には市町村へ地代(土地)・家賃(家屋)を支払っているような感覚にもなります。皆様はいかがでしょうか?

■ 家屋が古くなった場合の評価額

固定資産税における家屋の評価額は、不動産の買入価格や建築工事費ではなく、総理大臣の定める固定資産評価基準における再建築価格方式を採用しています。

評価額 = 再建築費評価点(*1) × 経年減点補正率(*2) × 1点単価

 家屋の評価替えは全国一律に3年に一度「建築物価の変動(再建築費評点補正率)」と、家屋の建築後の経過年数に応じた減価(経年減点補正率)」を考慮して行います。(次回の評価替えは平成30年度です。)
 経年減点補正率は構造及び用途等の区分に応じて、下限(最終残価率)が2割として設定されています。一般的な木造専用住宅はおおむね25年、鉄筋コンクリート造の共同住宅は60年で下限(最終残価率)まで達します。極端な話、昭和時代初期の家屋であったとしても、取り壊しをせずに現存している状態であれば、経年減点補正率の下限(最終残価率)2割が設定されているため、固定資産税は課税され続けるという結論になります。

(*1)再建築費評点;
評価の対象となった家屋と同一のものを、現時点でその場に新築するものとした場合に必要とされる建築費を点数に置き換えたもの

(*2)経年減点補正率;
家屋は年数の経過によって損耗していくため、家屋が建築されてからの年数に応じる、消耗の状況による原価等を評したもの。

■ 住宅用地の固定資産税・都市計画税の特例

住宅用地については、その税負担を軽減する目的から、課税標準(*3)の特例処置が設けられています。

一般的な住宅用地は概ね200㎡(約60.5坪)以内に収まるのではないかと思いますので、ほとんどの住宅用地は小規模住宅用地に該当し、1/6になっていると思われます。課税明細を一度ご覧ください。

(*3)課税標準:固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額(公示価格の70%水準)

■ 新築住宅の減税額

 新築された住宅が次の床面積要件を満たす場合は、新たに課税される年度から一定期間、固定資産税額(家屋分)が1/2に減額されます。

【前提】
● 新築年月日がH17.1.2~H30.3.31
● 床面積が50㎡以上で280㎡以下の一戸建て住宅
(店舗併用、アパートなどの共同住宅、マンションなどの区分所有住宅の場合には床面積要件が若干異なります。)

減 税 さ れ る 期 間
認定長期優良住宅
(H30.3.31までの新築分)
新たに固定資産税が課税される年度から5年度分(3階建て以上の耐火・準耐火建築物は7年度分)。ただし、住宅が新築された年の翌年(1月1日新築の場合はその年)の1月31日までに申告が必要です。
認定長期優良住宅
以外の住宅
新たに固定資産税が課税される年度から3年度分(3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年度分)。

これまでは、認定長期優良住宅以外の一般住宅が殆どで、3年間減額というのがよくあるケースでした。ところが最近では認定長期優良住宅も増加しているため、5年間減額というのも増加傾向にあります。

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