ひよこ土地活用

アーバンニュース

2015.02月号 小規模宅地等の特例③~貸付事業用宅地等~

前回・前々回に引き続き、「小規模宅地等の特例」をお届けいたします。今回のテーマは「貸付事業用宅地等」です。「貸付事業」とは不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業をいい、事業的規模は問われません。該当した場合はその事業の敷地は200㎡まで評価額を50%減額させる効果があります。アパート、マンションの敷地や駐車場など、収益物件をお持ちの方はしっかりとご確認ください。

 

「貸付事業用宅地」とは

相続開始の直前において被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地等で、一定の要件に該当する被相続人の親族が相続または遺贈により取得したものをいいます。一定の要件とは以下のとおりです。

  • 相続税の申告期限までに被相続人の事業を引き継いでいる。(事業承継要件)
  • 相続税の申告期限まで事業を営んでいる。(事業承継要件)
  • 相続税の申告期限までその宅地を所有している。(所有要件)
アパート・マンションを建築した場合、アパート・マンションそのものの価値は貸家評価となって減額され、その敷地も貸家建付地として通常よりも減額を受けています。この減額された土地について、さらに200㎡まで評価額を50%減額できる措置ですので、それなりの効果が見込めます。

注意点

    1. 全てのアパート・マンションの敷地につき適用できる訳ではなく、あくまで200㎡までの枠内での適用である。
    2. 特定居住用宅地等や特定事業用等宅地等との併用については、 以下の算出式を満たす範囲で優先適用を検討の上、適用する。
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  1. 適用対象は建物・構築物の敷地である。よって、駐車場の場合は被相続人がアスファルトを敷いていれば構築物となるため適用と対象となるが、砂利敷の駐車場では厳しくなる。
  2. 相当の対価を得て行う不動産の貸付が適用対象であるため、使用貸借の場合(固定資産税程度の対価を含む)には適用できない。

事例

相続した宅地が以下のとき、評価額を最も下げる方法を考えます。

 ●特定居住用宅地等 : 250㎡ (路線価 100,000円/㎡、守山区の自宅敷地)

 ●貸付事業用宅地等 : 160㎡ (路線価 1,000,000円/㎡、中区錦3丁目のビル敷地)

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”どの土地に どういった配分で 特例を適用するか” の判断がポイントになります。

特定居住用宅地等と特定事業用等宅地等は完全併用が可能となりましたので両者の配分を検討する事は不要となりました。しかし、上記例のように<貸付事業用宅地等が桁違いに高い路線価>の場合には、貸付事業用宅地等を含めた複数の宅地につき、今回の算出式の範囲内で評価額を最も低くできる配分を慎重に検討する事が必要になります。相続税が大きく変わってきますよ。

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