ひよこ土地活用

アーバンニュース

2014.09月号 収用特例のまとめ

収用とは、公共事業のために国や地方公共団体が個人や法人の所有する不動産を買収することです。土地収用法やその他の法律で収用権が認められている公共事業のために土地建物を売却した場合、 <5,000万円特別控除> <収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例> の2つの特例が設けられています。

土地区画整理事業などでもお馴染みの特例ですが、2つの特例を併用することはできません。今回はこの「収用特例」についてまとめます。

 

5,000万円特別控除の特例

【概要】 公共事業のために土地建物を売却した場合、譲渡所得から最高5,000万円を限度として
     特別控除を受けることが可能。

【要件】 以下4つをすべて満たすこと。

  1. 売却した土地建物は固定資産であること。
  2. その年に公共事業のために売却した資産の全部について<収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例>を受けていないこと。
  3. 買取り等の申し出があった日から6ケ月を経過した日までに土地建物を売却していること。
  4. 公共事業の施行者から最初に買取り等の申し出を受けた者(その者の死亡に伴い相続又は遺贈により当該資産を 取得した者を含む)が譲渡していること。

収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例

【概要】

  • 売却金額 < 代替資産の購入金額 のとき 
    所得税の課税が将来に繰り延べられ、売却した年については譲渡所得がなかったものとされる。
  • 売却金額 > 代替資産の購入金額 のとき 
    その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行う。

【要件】 以下3つをすべて満たすこと。

  1. 売却した土地建物は固定資産であること。不動産業者などが販売目的で所有している土地建物は、固定資産にはならない。
  2. 原則として、売却した資産と同じ種類の資産を買い換えること。同じ種類とは、「土地と土地」・「建物と建物」が該当。このほか、 一組の資産として買い換える方法や事業用の資産を買い換える方法などがある。
  3. 原則として、土地建物の収用等のあった日から2年以内に代わりの資産を取得(所有権移転外リース取引によるものを除く)すること。

留意事項

<5,000万円特別控除の特例>は、同じ公共事業で2年以上にまたがって資産を売却するときは最初の年だけしか受けることができません。そのため、代替資産を取得することが前提であれば、初年度<5,000万円特別控除の特例>を適用した後、2年目に<代替資産を取得した場合の課税の特例>の適用を検討する必要があります。

どちらの特例を適用するかはケースバイケースですが、基本的には<5,000万円特別控除の特例>の適用をお勧めします。<5,000万円特別控除の特例>は長期譲渡(税率20%)を前提とした場合、最大で1,000万円分の税額控除を受けること(=免税)ができます。

<代替資産を取得した場合の課税の特例>はあくまでも、税金負担を将来へ繰り延べるのみとなります。

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