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アーバンニュース

2018年4月号 平成30年度税制改正大綱(与党)速報 (資産課税編2)

3月号は平成30年度税制改正大綱(資産課税編)での小規模宅地等の特例のいわゆる「家なき子」特例の制限を取り上げましたが、今月号は、同じく小規模宅地等の特例における「貸付事業用宅地等」の制限を取り上げます。

■そもそも … 貸付事業用宅地等とは
小規模宅地等の特例のうち、被相続人や生計一親族が貸付事業の用に供していた宅地等(賃貸アパート敷地や貸駐車場敷地など)について、相続税の申告期限まで事業承継及び保有していた場合には、200 ㎡まで50%評価減が可能な特例を言います。
 ただし、小規模宅地等の特例(同居の家族が自宅の土地を相続すると330 ㎡まで80%評価減)を適用している自宅の敷地には、敷地内にアパートを所有していたとしても貸付事業用宅地としての特例をプラスして適用することはできませんので、ご注意ください。
 イメージとしては、守山区の自宅では居宅用宅地の特例を適用し、保有している栄の貸しビル敷地に貸付事業用宅地等の特例を適用すると考えてみてください。50%評価減できるのは200 ㎡までですが、地価が高い栄で適用すれば効果抜群の制度になります。

 

■今回の税制改正大綱の内容は?
以下、大綱からの抜粋です。

貸付事業用宅地等の範囲から、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等(相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている者が当該貸付事業のように 供しているものを除く)を除外する。

まとめると以下になります。

◎亡くなる前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等は50%減額NG
◎ただし、亡くなる前3年超事業的規模で貸付事業をしていた被相続人が、亡くなる前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等は、3年縛りなし!

今回の改正趣旨は、
一時的に現金を不動産に換えることによりこの特例を適用し、相続税の負担を軽減しているケースが散見されたことから、適用要件を厳しくすることで、小規模宅地等の特例の政策目的に合致した制度にすることと言えます。
今回制限されるケースは以下の通りです。

 

〈例〉
キャッシュリッチではあるが今まで不動産賃貸業をしたことがない方が、相続税対策として栄の貸しビル(例:敷地200 ㎡)を購入し半年後に相続が発生したケース

 

この場合、購入金額5億円、土地路線価50万円/㎡(50万円/㎡×200 ㎡ = 1億円)、 建物固定資産税評価1億円とします。
▶ 相続税評価は建物で7,000万円、 土地で8,200万円で合計1億5,200万円です。

【相続税評価】
建物:固定資産税評価1億円×(1- 借家権30%)= 7,000万円
土地:路線価1億円×(1- 借地権60%×借家権30%)= 8,200万円
合計:1億5,200万円

  
▶ ここに小規模宅地等の特例を適用すると、土地は4,100万円となり、土地建物合計で1億1,100万円となります。

【相続税評価】
土地:8,200万円 - 8,200万円×50% = 4,100万円
合計:1億1,100万円

  5億円が半年で1億1,100万円に化けたことになります。今回の改定は、このケースにおける4,100万円減額が使えなくなるという制限です。つまり、亡くなる前3年以内に貸付事業の用に供されたため制限されることになります。ただし、平成30年4月1日前に貸付事業の用に供されていた宅地等については制限がありません。

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