ひよこ土地活用

戸建賃貸による土地活用

30坪からできる戸建賃貸 30坪からできる戸建賃貸

戸建賃貸は、投資効率の高い不動産投資です

その理由を徹底解剖!

  • 戸建賃貸の需要
  • 安定の高利回り
  • 早期回収可能な初期投資
  • 狭小・変形した土地でも建設可能
  • 安定・継続した土地活用
  • 節税・相続対策に効果的

戸建賃貸の需要 戸建賃貸の需要

ニーズが多いのに供給量が少ない= 借り主が見つかりやすい!

国土交通省「土地白書」によると、住居を探している人のうち戸建を希望する人の数は、全体の約70%にのぼります。
既存の戸建借家は、築20年~30年と古く、また、新築戸建借家の供給は、わずか3%しかありません。現在の賃貸市場では、圧倒的に戸建借家が不足しているのが実状です。そのため、ニーズが多いのに供給量が少ないので、借り主が見つかりやすい!

供給過多となり、空室率が問題となってきたアパート・マンション市場と比較すると、 入居者ニーズが高いにもかかわらず、供給量が極めて少ない戸建賃貸市場は、今後期待のできる新しいマーケットです。

戸建賃貸による土地活用のメリット

  • 競合物件が少ないので高めの家賃設定が可能
  • 長期間の入居者が多い
  • 入居者は富裕層が多く家賃滞納などが少ない
  • 隣や上階の騒音問題がない
  • 専用駐車場なので、無断駐車がない
  • 各戸でゴミ出しするのでトラブルがない
  • 敷地内に物置や自転車が置ける
  • ペットが飼える(条件によっては大型犬も可能)

安定の高利回り 安定の高利回り

需要に対し、供給が不足しているため、新築の同じクラスのアパート・マンションと比較して、2・3割高い家賃でも借り手がつく戸建賃貸。また、平均入居期間はアパート・マンションより長いといわれています。高い収益を得続けられる可能性があるため、高い投資効果を実現できます。

[例 : 名古屋市]

■家賃収入15万円/月×2棟 = 30万円×12ヶ月 
=年間360万円の収益 
表面利回り年利 13% 回収期間7.2年

■家賃収入12万円/月×2棟 = 24万円×12ヶ月 
=年間288万円の収益 
表面利回り年利 11% 回収期間9年

  • アパート・マンションと比べ、2~3割高い家賃でも借り手がつく
  • 平均入居期間が長いため高収益に結び付く

早期回収可能な初期投資 早期回収可能な初期投資

建築費を少なく抑えることができるので早期回収が可能

アパート・マンションに比べ、建設費用が少なく工事期間が短縮される戸建賃貸。
敷地30 坪からでも建設できる戸建賃貸は、アパート・マンションの建設にかかる費用の1/3程度で済みます。

また、所有している土地の一部を売却し、その資金を使って残りの土地に戸建賃貸を建設することも可能。新たな資金調達を抑え、リスクを低減することができます。
不安定な時代だからこそ、背負うリスクは最小限に抑えることが重要です。

早期回収可能な初期投資

早期回収可能な初期投資

  • 建設費用が少ない!工事期間が短い = 総費用が少ない
  • 新たな資金調達を抑え、リスクの低減が可能
  • 他部署との連携による資材コストの削減が可能
  • 大量発注によるコストの削減
  • 統一デザインによるコストの削減
  • 土地活用診断はこちら

狭小地・変形地でも建設可能 狭小地・変形地でも建設可能

戸建賃貸なら、アパート・マンションが建設できない台形、L字型などの土地でも建設可能。
大きさや形状に左右されない土地活用ができます。

狭小地・変形地でも建設可能

  • アパート・マンションが建設できない土地にも建設可能
  • 大きさや形状に左右されない

将来を見据えた安定・継続的な土地活用 将来を見据えた安定・継続的な土地活用

設備の老朽化、ニーズに合わない形態など、年月の経過による問題は不動産にはつきものです。
しかし、戸建賃貸なら、投資額を早期回収可能なうえ、解体費用が安価なため、時流に合わせたさまざまな選択ができます。

将来を見据えた安定・継続的な土地活用

  • 老朽化、売却、相続等の不動産の問題にも、時流に合わせた対応が可能
  • 管理~売却まで、ワンストップでサポート
  • 地域密着による安定した入居サポート
  • 相続を踏まえた分割協議のサポート
  • 土地活用診断はこちら

節税・相続対策に効果的節税・相続対策に効果的

所有の土地に戸建賃貸を建設することで、更地よりも評価額が低くなります。
また、戸建賃貸は土地・建物ごとに分割可能なため、相続処理を円滑に行うことができます。

節税対策

所有の土地に戸建賃貸を建設することで、貸家建付地や住宅用地、小規模住宅用地としての評価を受けることが可能です。更地よりも評価が低くなるため、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1まで軽減されます。

節税・相続対策に効果的

アパート建築による節税方法

相続税は、相続財産の金額が多ければ多いほど、 税率が高くなる仕組みになっています。 また、相続財産の価値が低ければ低いほど、 相続税の支払いは少なくなるようになっています。
相続財産のうち「土地」「建物」というのは、 それらがどのように使われているかで、 評価金額が大きく変わるようになっています。
評価金額がもっとも低くなる「土地」「建物」の活用方法は、戸建賃貸などの「アパート建築」なのです。

アパート建築が相続税の節税となる理由

①アパートを建築すると土地の評価が下がる

自分の土地にアパートを建築すると、 その土地は「貸家建付地」となり、 土地の評価額が下がります。
(※評価額が下がる割合は地域ごとで異なり、 税務署が発行する「路線価図」というもので定められています。)
アパートを建築した土地は 「小規模宅地の特例」 の適用対象になり、その土地に小規模宅地の特例を適用できれば、200㎡までの部分については評価額が50%下がります。
この特例はマイホームにも適用できますが、 アパートの方が適用対象となる面積が増えることで、 有利な形を選択できますから、 小規模宅地の特例のメリットを最大限に生かすことができます。

②アパートを建築すると建物の評価が下がる

建物というのは完成した瞬間に、建物にかかる評価は建築費のおよそ50~60%に下がります。
つまり建物の建築費用に1億円かかった場合、 完成した瞬間に評価額は6000万円ぐらいとなるのです。
まずこれだけで、1億円の財産を4000万円も減らすことができます。
またアパートなどの建物は「貸家」となり、 普通の建物より評価額が30%下がります。
さらにアパートを建てるときに、銀行から借り入れをします。 銀行からの借入金は債務控除されますので、 借入金を相続財産から引き算することができます。

節税・相続対策に効果的

  • 固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1まで軽減
  • 貸家建付地となり相続税評価が下がる
  • 必要な時、必要な分だけ分筆して、戸建住宅として売却が可能
  • 相続人が複数の場合、分筆して相続させる事が可能
  • 相続診断士が常駐している
  • 不動産相続のセミナーを定期開催している
  • 資産を守り増やすためのセミナーを定期開催している
  • 土地活用無料診断はこちら

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2018/02/27 (火) 10:00~11:00
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村松 雄介